Fehler bei Mietspiegelerhöhung - Erhöhungstermine fehlen oder sind nicht plausibel
Bei der Erstellung der §558-Mieterhöhung nach Berliner Mietspiegel kann es zu folgendem Fehler kommen:
Dieser Fehler tritt nur auf, wenn die Basismiete vor drei Jahren aus der Buchhaltung ermittelt werden kann. Ausgehend von dieser Miete, werden nun die zwischen dem Datum der Basismiete und dem Erstellungsdatum der Mieterhöhung in der Vertragseinheit vorhandenen, erledigten Termine aufgerechnet und nachfolgend geprüft, ob diese rechnerische Miete, der aktuellen Miete in der Vertragseinheit entspricht. Kommt es hier zu Differenzen, wird der Fehler Erhöhungstermine fehlen oder sind nicht plausibel angezeigt.
Um die Ursache des Fehlers zu ermitteln, empfehlen wir folgende Vorgehensweise
(Beispiel: Ein Vertrag soll im August 2024 zum 01.11.2024 erhöht werden):
(1)
Feststellung der aktuellen Miete in den Vertragsstammdaten:
Zunächst in den Mietspiegeleinstellungen klären, ob der Modernisierungszuschlag berücksichtigt wird oder nicht:
Nun im Bereich Kostenarten der Vertragseinheit die Werte der mieterhöhungsrelevanten Kostenarten ermitteln. In diesem Fall ist auch die Kostenart MOD wichtig, da der Modernisierungszuschlag berücksichtigt wird.
Hinweis: Die Mietspiegelerhöhung ermittelt die erhöhungsrelevanten Kostenarten über die Kostenarten-Kategorien. Diese können im Katalog Kostenarten unter [Strukturdaten | Katalogverwaltung für | Kostenarten…] den Kostenarten zugeordnet werden.
Existieren in einem Vertrag mehrere Kostenarten der Kategorien Netto-Kaltmiete oder Brutto-Kaltmiete wird die Kostenart mit dem höchsten Wert verwendet.
(2)
Ermittlung der Basismiete vor drei Jahren:
Ausgehend vom Erhöhungsdatum, rechnet man drei Jahre zurück.
z.B.: Erfolgt die Mieterhöhung zum 01.11.2024, wird die Basismiete im Unterkontointervall 11.2021 ermittelt.
Die Miethöhe im Intervall 11.2021 stellt man am besten mittels einer Unterkontointervallsummenliste fest:
Das Ergebnis der Liste sieht wie folgt aus:
Die hier ausgewiesenen Soll-Zahlen sind die Basismiete, also NKM 570,00 und MOD 50,00 €. Natürlich bietet sich an dieser Stelle bereits ein Abgleich mit dem erwarteten Wert der Basismiete an. Sollte der oben ermittelte Wert nicht mit der Annahme übereinstimmen, müssen entsprechende Korrekturen an den Sollstellungen bzw. der Unterkontenverteilung vorgenommen werden.
(3)
Aufrechnung der vorhandenen abgearbeiteten Termine auf die Basismiete:
Im Beispiel müssen alle erledigten Termine ab 01.12.2021 bis August 2024 für die Kostenarten NKM und MOD auf die Basismiete kostenartenweise aufsummiert werden. Das ergibt hier folgende Rechnung:
Die formale Ursache für die Fehlerausgabe ist damit gefunden. Nun ist ein Abgleich zwischen den erfassten Terminen und den tatsächlich erfolgten Mieterhöhungen gemäß Mieterakte notwendig. Sollte man hierbei beispielsweise feststellen, dass die Erhöhung der Nettokaltmiete zum 01.01.2022 reell nicht erfolgte, muss dieser Termin aus den Vertragsstammdaten gelöscht werden. Gegebenenfalls ist auch eine Nacherfassung oder eine Betragskorrektur von Terminen erforderlich. Auch ist es ggf. notwendig, das Erledigtkennzeichen von Terminen anzupassen (bei der Rechnung werden nur erledigte Termine einbezogen). Um die Mietentwicklung abzugleichen, kann auch ein Kontoblatt hilfreich sein.
Hinweis: Beachten Sie in diesem Zusammenhang bitte auch die Hinweise zur Korrektur einer Mieterhöhung nach Einigung, Vergleich oder Urteil.