Umsatzsteuer in der WEG
Teileigentümer, die Ihre Einheiten gewerblich für eine Tätigkeit nutzen, die der Umsatzsteuerpflicht unterliegt, oder entsprechend vermietet haben, äußern häufig ein Interesse an einem „Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung“ (Optieren zur Umsatzsteuer).
Gelegentlich wird die Bitte geäußert, in der WEG Abrechnung die in den einzelnen Positionen enthaltene Umsatzsteuer auszuweisen, um daraus einen Vorsteuerabzug geltend machen zu können.
Nach jetzigem Kenntnisstand der gesetzlichen Grundlagen und der zugehörigen Rechtsprechung erfüllt ein einfacher Ausweis der in den abgerechneten Kosten enthaltenen Umsatzsteuer diesen Wunsch jedoch nicht, denn Leistungs- und Rechnungsempfänger für z.B. Instandhaltungsrechnungen, Versorger u. ä. ist die Gemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer. Einem einzelnen Eigentümer steht daher in der Regel ohnehin kein Recht auf Vorsteuerabzug aus diesen Rechnungen zu.
Wir empfehlen, von Eigentümern, die einen solchen Wunsch an Sie herantragen, zunächst die Stellungnahme einer gesetzlich zur Steuerberatung befugten Person einzuholen.
Allgemein lässt sich ableiten, dass mit dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung (Option) gegebenenfalls der volle Geltungsumfang des Umsatzsteuergesetzes für die Eigentümergemeinschaft zum Tragen kommt.
Auch wenn dies in der Rechtsprechung nicht unumstritten ist, geht die herrschende Meinung davon aus, dass eine WEG durch den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung zum Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes wird und damit allen entsprechenden Pflichten unterliegt.
Dies kann sowohl für Sie als WEG Verwalter, als auch für die nicht betroffenen Miteigentümer Folgen in erhöhtem Verwaltungsaufwand und umfangreicheren Pflichten und Haftungsrisiken sowie erhöhten Kosten nach sich ziehen.
Einige davon können zum Beispiel sein:
- Notwendiger Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft über den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung, auch wenn sich dieser nur auf Leistungen einem oder einigen Eigentümern gegenüber bezieht
- Mögliche Haftung für einen Vermögensschaden der Gemeinschaft aus unrichtig ausgewiesener Umsatzsteuer
- Berechnung und Beschluss der Wirtschaftspläne mit Umsatzsteuer unter Anwendung der Ist-Versteuerung auf Anzahlungen
- Besondere Aufzeichnungspflichten im Rahmen der WEG-Buchhaltung
- Festsetzung eines absetzbaren Vorsteueranteils für Rechnungen, die für die gesamte Gemeinschaft eingehen und einen Steuerausweis enthalten
- Monatliche Übermittlung der Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt
- Umsatzsteuerpflicht für Einnahmen, die nicht lt. § 4 UStG ausdrücklich von der Umsatzsteuer befreit sind, z.B. aus Photovoltaikanlagen, Stellplatzvermietung, Heizkraftwerken oder Stromverkauf
- Mögliche Erhöhung dieser Kosten für die nicht vorsteuerabzugsberechtigten Eigentümer (z.B. Privatpersonen) um 19%, bzw. die jeweils geltende Umsatzsteuer
- Pflicht zum Ausstellen von elektronischen Rechnungen
- Verpflichtung § 48 Abs 1 EStG anzuwenden (Abführung von Bauabzugsteuer aus Bau- und Instandhaltungsrechnungen)
Daher empfehlen wir auch Ihnen als WEG Verwalter, diesen Wunsch mit gesetzlich zur Steuerberatung und zur Rechtsberatung befugten Stellen zu klären, um eine genaue Kenntnis der Anforderungen und Risiken zu erlangen und den Eigentümern darlegen zu können.
Zu einer möglichen Umsetzung kontaktieren Sie gerne unseren Support und lassen uns die entsprechenden Stellungnahmen zukommen.