Verfahren der Mietenanpassung
Die Weiterentwicklung der Erträge innerhalb eines Mietverhältnisses sind elementare Verwalterpraxis und schon durch stetig steigende Kosten rund um die Immobilie getriggert. Dabei wird speziell bei Wohnraummietverhältnissen durch den Gesetzgeber ein enger Rahmen vorgegeben, in dem man sich als Eigentümer bewegen sollte.
haussoft verfügt über vielfältige Funktionen zur Anpassung des Mietzinses. Die Mietenanpassung erfolgt durch termingenaue Hinterlegung des Änderungsverlangens in der jeweiligen Vertragseinheit. Dadurch erhalten Sie eine lückenlose Historie und Dokumentation der Werteveränderungen. Diese Anpassungen werden anschließend bei jeder Sollstellung automatisch kontrolliert und bei Fälligkeit verarbeitet.
Die hinterlegten Anpassungstermine können in den Vertragseinheiten eingesehen und bei Bedarf geändert werden. Jede Manipulation wird dabei revisionssicher archiviert. Sollen Mietenanpassungen aktiviert werden, die nicht aus den nebenstehenden Rechtsgrundlagen resultieren, können diese jederzeit individuell zur Vertragseinheit erfasst werden. Zur Dokumentation stellt die Hausverwaltungssoftware eine Liste vorhandener Anpassungstermine und deren Status zur Verfügung.
Die Erhöhungsanschreiben oder Textblöcke zu den jeweiligen Erhöhungsfunktionen sind bei haussoft bereits hinterlegt und können bei Bedarf individuell angepasst werden.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgt die Anpassung der Hausgelder direkt über den Wirtschaftsplan.
- § 557 a BGB – Staffelmiete
- § 557 b BGB – Indexmiete inkl. Indexabruf über Webservice (Zusatzmodul)
- § 558 c BGB – Mieterhöhung nach Mietspiegel (Verfügbar für den Berliner Mietspiegel)
- § 560 Abs. 3 BGB – Betriebsmehrkostenabrechnung
- § 560 Abs. 4 BGB – Vorschussanpassung im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung
- Mietanpassungen auf der Basis individueller Vereinbarungen
Bereits vereinbart
Die bereits bei Vertragsschluss vereinbarte Mietenanpassung nach § 557 a BGB (Staffelmiete) kann in haussoft komfortabel zu jedem Zeitpunkt, auch bei nachträglich übernommenen Verwaltungsaufträgen, und in verschiedenen Ausprägungen (mehrere Staffeln zu verschiedenen Mietbestandteilen gleichzeitig) in den Stammdaten des Mietvertrages hinterlegt werden.
Der integrierte Assistent bietet die Möglichkeit, nur durch Angabe von Intervall, Laufzeit und Steigerungsprozentsatz alle Staffeltermine automatisch anzulegen. Diese werden dann automatisch bei der Sollstellung der Mieten berücksichtigt und die entsprechende Forderung wird erzeugt. Bereits angepasste Intervalle werden eindeutig markiert.
Automatische Wertsicherung
Das Modul Indexmieterhöhung entlastet den Hausverwalter durch die assistierte Überwachung von Verträgen mit einer Wertsicherungsklausel nach § 557 b BGB. Durch den angebundenen Webservice werden die wichtigsten Indizes (Verbraucherpreisindex für Deutschland, harmonisierter Verbraucherpreisindex, Verbraucherpreisindex für Telekommunikationsdienstleistungen) des statistischen Bundesamtes aktualisiert und automatisch in Ihren Datenbestand übernommen.
Die vereinbarten Wertsicherungsklauseln werden individuell in den Vertragsstammdaten erfasst (Schwellenwert, Begrenzung, Nachbelastung, Gleitklausel, etc.). Das Modul überprüft periodisch alle aktiven Verträge und führt die Erhöhungen inklusive der Erhöhungsanschreiben und Sollstellungsanpassungen automatisch durch. Übersichtlich werden nicht nur die angepassten Verträge, sondern auch die übersprungenen Wertsicherungsklauseln dargestellt.
Mit unserer Hausverwaltungssoftware können Sie alle in der Immobilienwirtschaft verwendeten Indizes verwalten. Änderungen am Index (Punktwerte, Umindizierung) wirken sich durch eine zentrale Verwaltung sofort auf alle Verträge aus, denen derselbe Index zugrunde liegt.
Indexmiete
- Zeit- und kostensparende Überprüfung sämtlicher Verträge mit Wertsicherungsklausel (Index) auf Erhöhungspotentiale
- Optional Index-Abrechnung mit automatischer Buchung eventueller Nachbelastungen
- Automatische Generierung der Mieterhöhungsschreiben und Hinterlegung im DMS
- Automatische Anpassung der Miethöhe der betroffenen Vertragseinheiten
- Verarbeitung verschiedener Verbraucherindizes (VPI, HVPI, Telekommunikation, etc.)
- Automatischer Internet-Abgleich mit den in der Wohnungswirtschaft üblicherweise verwendeten Indizes
- Flexible Abbildung individueller Wertsicherungsklauseln (Schwellenwert, Begrenzung, Nachbelastung, Gleitklausel, etc.)
- Intuitiver Assistent mit hoher Detailtiefe (DrillDown) zur Prüfung der jeweiligen Erhöhungen und des Nachweises der Nachbelastungen
- Hinterlegung individueller Wertsicherungsklauseln in Textform aus vorhandenen Mietverträgen, unterstützt durch eine Vorlagenfunktionalität
Vergleichen lohnt sich
Die Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 c BGB wird standardmäßig mit der Hausverwaltungssoftware ausgeliefert. Nach den Vorschriften des BGB müssen für ein derartiges Mieterhöhungsverlangen verpflichtend die Merkmale „Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ berücksichtigt werden. Je nach den örtlichen Gegebenheiten enthält ein Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Ausprägungen. Die Kategorien sind die Wohnfläche, die Lage innerhalb der Gemeinde, die Umgebungsfaktoren des Hauses (Verkehrslärm, Bebauungsdichte usw.), das Baujahr, die Qualität der Wohnungsausstattung und der Zustand im Hinblick auf den Energieverbrauch.
Regelmäßig wird der Mietspiegel durch eine Hilfe zur Spanneneinordnung ergänzt. Die Spanneneinordnung ist ein ein Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Durchschnitt beurteilt werden kann.
Mit haussoft können Sie alle die notwendigen Kategorien und Spannen abbilden, um eine rechtskonformes Mieterhöhungsverlangen zu erstellen. Eine Zustimmungserklärung wird ebenfalls übermittelt und anschließend wird das Zustimmungsverfahren überwacht.
Mietspiegel
- Zeit- und kostensparende Überprüfung der relevanten Verträge auf Erhöhungspotentiale
- Erstellung und Verfahrensdurchführung der Mieterhöhungen per Vergleichsmiete (“Mietspiegel”)
- Berücksichtigung einzelner Ausstattungskennzeichen und Spannenmerkmale sowie der gesetzlichen Rahmendaten zur Mieterhöhung
- Automatische Generierung des Mieterhöhungsverlangens und Hinterlegung im Dokumentenmanagementsystem
- Die Anpassungstermine (“Zustimmung bis”, “Mieterhöhung ab”) werden automatisch berechnet
- Nach beweissicherer Speicherung der Zustimmung wird die Miethöhe der betroffenen Vertragseinheiten automatisch angepasst
- Wohnungen, die preisgebunden sind oder Mieter mit anderweitig vereinbarten Mieterhöhungen (Staffelmiete, Indexmiete) werden von der Mieterhöhung automatisch ausgeschlossen
- Die Beteiligung der einzelnen Verträge am Vergleichsmietenverfahren kann individuell eingestellt werden