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Verfahren der Mietenanpassung

Die Weiterentwicklung der Erträge innerhalb eines Miet­verhältnisses sind elementare Verwalter­praxis und schon durch stetig steigende Kosten rund um die Immobilie getriggert. Dabei wir speziell bei Wohnraum­miet­verhältnissen durch den Gesetzgeber ein enger Rahmen vorgegeben, in dem man sich als Eigentümer bewegen sollte. 

haussoft verfügt über vielfältige Funktionen zur Anpassung des Mietzinses. Die Mietenanpassung erfolgt durch termingenaue Hinterlegung des Änderungs­verlangens in der jeweiligen Vertrags­einheit. Dadurch erhalten Sie eine lückenlose Historie und Dokumentation der Werte­veränderungen. Diese Anpassungen werden anschließend bei jeder Sollstellung automatisch kontrolliert und bei Fälligkeit verarbeitet.

Die hinterlegten Anpassungs­termine können in den Vertrags­einheiten eingesehen und bei Bedarf geändert werden. Jede Manipulation wird dabei revisions­sicher archiviert. Sollen Mieten­anpassungen aktiviert werden, die nicht aus den neben­stehenden Rechts­grundlagen resultieren, können diese jeder­zeit individuell zur Vertrags­einheit erfasst werden. Zur Dokumentation stellt die Hausverwaltungs­software eine Liste vorhandener Anpassungs­termine und deren Status zur Verfügung.

Die Erhöhungsanschreiben oder Text­blöcke zu den jeweiligen Erhöhungs­funktionen sind bei haussoft bereits hinterlegt und können bei Bedarf individuell angepasst werden.

Für Wohnungs­eigentümer­gemeinschaften erfolgt die Anpassung der Hausgelder direkt über den Wirtschaftsplan.

 

 

Mietenanpassung
Für folgende Rechtsgrundlagen gibt es in der Software integrierte Funktionen, aus denen automatisch Vertragsanpassungen entstehen:

 

  • § 557 a BGB – Staffelmiete
  • § 557 b BGB – Indexmiete inkl. Indexabruf über Webservice (Zusatzmodul)
  • § 558 c BGB – Mieterhöhung nach Mietspiegel (Verfügbar für den Berliner Mietspiegel)
  • § 560 Abs. 3 BGB – Betriebsmehrkostenabrechnung
  • § 560 Abs. 4 BGB – Vorschussanpassung im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung
  • Mietanpassungen auf der Basis individueller Vereinbarungen

Bereits vereinbart

Die bereits bei Vertragsschluss vereinbarte Mietenanpassung nach § 557 b BGB (Staffelmiete) kann in haussoft komfortabel zu jedem Zeit­punkt, auch bei nach­träglich über­nommenen Verwaltungs­aufträgen, und in verschie­denen Ausprä­gungen (mehrere Staffeln zu verschie­denen Mietbestand­teilen gleichzeitig) in den Stamm­daten des Miet­vertrages hinterlegt werden.

Der integrierte Assistent bietet die Möglic­hkeit, nur durch Angabe von Inter­vall, Lauf­zeit und Steigerungs­prozentsatz alle Staffel­termine automatisch anzulegen. Diese werden dann automatisch bei der Soll­stellung der Mieten berück­sichtigt und die ent­sprechende Forderung wird erzeugt. Bereits angepasste Inter­valle werden ein­deutig markiert.

 

Mietenanpassung | Wertsicherung
Mietenanpassung | Wertsicherung

Staffelmiete

  • Zeit- und kostensparende Überprüfung sämtlicher Verträge mit Wertsicherungsklausel (Index) auf Erhöhungspotentiale
  • Optional Index-Abrechnung mit automatischer Buchung eventueller Nachbelastungen
  • Automatische Generierung der Mieterhöhungsschreiben und Hinterlegung im DMS
  • Automatische Anpassung der Miethöhe der betroffenen Vertragseinheiten
  • Verarbeitung verschiedener Verbraucherindizes (VPI, HVPI, Telekommunikation, etc.)
  • Automatischer Internet-Abgleich mit den in der Wohnungswirtschaft üblicherweise verwendeten Indizes
  • Flexible Abbildung individueller Wertsicherungsklauseln (Schwellenwert, Begrenzung, Nachbelastung, Gleitklausel, etc.)
  • Intuitiver Assistent mit hoher Detailtiefe (DrillDown) zur Prüfung der jeweiligen Erhöhungen und des Nachweises der Nachbelastungen
  • Hinterlegung individueller Wertsicherungsklauseln in Textform aus vorhandenen Mietverträgen, unterstützt durch eine Vorlagenfunktionalität

Automatische Wertsicherung

Das Modul Index­miet­erhöhung entlastet den Hausverwalter durch die assistierte Überwachung von Verträgen mit einer Wertsicherungs­klausel nach § 557 b BGB. Durch den angebundenen Webservice werden die wichtigsten Indizes (Verbraucher­preis­index für Deutschland, harmonisierter Verbraucher­preis­index, Verbraucher­preis­index für Telekommunikations­dienst­leistungen) des statistischen Bundes­amtes aktualisiert und automatisch in Ihren Datenbestand übernommen.

Die vereinbarten Wertsicherungsklauseln werden individuell in den Vertrags­stammdaten erfasst (Schwellenwert, Begrenzung, Nachbelastung, Gleitklausel, etc.). Das Modul überprüft periodisch alle aktiven Verträge und führt die Erhöhungen inklusive der Erhöhungs­anschreiben und Sollstellungs­anpassungen automatisch durch. Übersichtlich werden nicht nur die angepassten Verträge, sondern auch die über­sprungenen Wertsicherungs­klauseln dargestellt.

Mit unserer Hausverwaltungs­software können Sie alle in der Immobilien­wirtschaft verwendeten Indizes verwalten. Änderungen am Index (Punktwerte, Umindizierung) wirken sich durch eine zentrale Verwaltung sofort auf alle Verträge aus, denen derselbe Index zugrunde liegt.

Mietenanpassung | Wertsicherung
Mietenanpassung | Wertsicherung

Indexmiete

  • Zeit- und kostensparende Überprüfung sämtlicher Verträge mit Wertsicherungsklausel (Index) auf Erhöhungspotentiale
  • Optional Index-Abrechnung mit automatischer Buchung eventueller Nachbelastungen
  • Automatische Generierung der Mieterhöhungsschreiben und Hinterlegung im DMS
  • Automatische Anpassung der Miethöhe der betroffenen Vertragseinheiten
  • Verarbeitung verschiedener Verbraucherindizes (VPI, HVPI, Telekommunikation, etc.)
  • Automatischer Internet-Abgleich mit den in der Wohnungswirtschaft üblicherweise verwendeten Indizes
  • Flexible Abbildung individueller Wertsicherungsklauseln (Schwellenwert, Begrenzung, Nachbelastung, Gleitklausel, etc.)
  • Intuitiver Assistent mit hoher Detailtiefe (DrillDown) zur Prüfung der jeweiligen Erhöhungen und des Nachweises der Nachbelastungen
  • Hinterlegung individueller Wertsicherungsklauseln in Textform aus vorhandenen Mietverträgen, unterstützt durch eine Vorlagenfunktionalität

Vergleichen lohnt sich

Die Vergleichs­mieten­erhöhung nach § 558 BGB wird standard­mäßig mit der Haus­verwaltungs­software ausgeliefert. Nach den Vor­schriften des BGB müssen für ein der­artiges Mieterhöhungs­verlangen verpflichtend die Merkmale “Art, Größe, Aus­stattung, Beschaffen­heit und Lage” berücksichtigt werden. Je nach den örtlichen Gegeben­heiten enthält ein Miet­spiegel verschiedene Kategorien mit unter­schiedlichen Ausprä­gungen. Die Kategorien sind die Wohn­fläche, die Lage inner­halb der Gemeinde, die Umgebungs­faktoren des Hauses (Verkehrs­lärm, Bebauungs­dichte usw.), das Baujahr, die Qualität der Wohnungs­ausstattung und der Zustand im Hinblick auf den Energie­verbrauch.

Regelmäßig wird der Miet­spiegel durch eine Hilfe zur Spannen­einordnung ergänzt. Die Spannen­einordnung ist ein ein Kriterien­katalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Durch­schnitt beurteilt werden kann.

Mit haussoft können Sie alle die notwendigen Kate­gorien und Spannen abbilden, um eine rechts­konformes Mieterhöhungs­verlangen zu erstellen. Eine Zustimmungs­erklärung wird ebenfalls über­mittelt und anschließend wird das Zustimmungs­verfahren überwacht. 

Mieterhöhungsverlangen §558 BGB
Anpassungstermin für Mieterhöhungsverlangen §558 BGB

Mietspiegel

  • Zeit- und kostensparende Überprüfung der relevanten Verträge auf Erhöhungspotentiale
  • Erstellung und Verfahrensdurchführung der Mieterhöhungen per Vergleichsmiete (“Mietspiegel”)
  • Berücksichtigung einzelner Ausstattungskennzeichen und Spannenmerkmale sowie der gesetzlichen Rahmendaten zur Mieterhöhung
  • Automatische Generierung des Mieterhöhungsverlangens und Hinterlegung im Dokumentenmanagementsystem
  • Die Anpassungstermine (“Zustimmung bis”, “Mieterhöhung ab”) werden automatisch berechnet
  • Nach beweissicherer Speicherung der Zustimmung wird die Miethöhe der betroffenen Vertragseinheiten automatisch angepasst
  • Wohnungen, die preisgebunden sind oder Mieter mit anderweitig vereinbarten Mieterhöhungen (Staffelmiete, Indexmiete) werden von der Mieterhöhung automatisch ausgeschlossen
  • Die Beteiligung der einzelnen Verträge am Vergleichsmietenverfahren kann individuell eingestellt werden

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