Kappung überhöhter Mieten nach dem MietenWoG Bln – mit haussoft gut vorbereitet
Neun Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), umgangssprachlich auch als Mietendeckel-Gesetz bezeichnet, wird am 23. November 2020 das Verbot überhöhter Mieten wirksam.
Das Gesetz hat mehrere Kriterien definiert, nach denen eine Miete als überhöht angesehen wird und zum Stichtag 23. November vom Vermieter zu kappen ist.
Diese Obergrenze, auch Kappungsgrenze genannt, setzt sich zunächst aus der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung, ihrer Ausstattung und eventuell vorhandener Sondermerkmale (§ 6 MietenWoG Bln), der Wohnlage (§ 5 MietenWoG Bln) sowie einem möglichen Modernisierungszuschlag zusammen (§ 7 MietenWoG Bln). Die danach ermittelte Miete stellt die Mietobergrenze dar. Diese Obergrenze, versehen mit einem Zuschlag von 20 Prozent, ergibt dann die Kappungsgrenze, die künftig nicht mehr überschritten werden darf. Ausnahmen bilden nur Härtefälle nach § 8 MietenWoG Bln, bei denen auch nach dem 23. November Mieten oberhalb der Kappungsgrenze zulässig sind.
„Mit der immobilenwirtschaftlichen Software haussoft sind Hausverwalter bestens auf die Ermittlung der jeweiligen Kappungsgrenze vorbereitet“ hebt Janko Steffan hervor, Geschäftsführer der GFAD Softwarehaus GmbH. Die vom Gesetzgeber vorgegebenen Faktoren können bereits mit den vorangegangenen Updates in die Software eingepflegt werden.
In der Maske zum MietenWoG Bln lässt sich angeben, ob die Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus liegt. Für die Feststellung überhöhter Mieten nach dem 23. November wird zusätzlich die Wohnlage (Einfach, Mittel oder Gut) berücksichtigt. Bei der Einordnung in eine Wohnlage liegt die Wohnlageneinstufung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 zugrunde.
Außerdem können den Vertragseinheiten Ausstattungsmerkmale wie ein Bad oder eine Sammelheizung zugeordnet werden und es lassen sich die Sondermerkmale markieren, die laut Gesetz zur Ermittlung der Mietobergrenze herangezogen werden können.
Aus allen relevanten Werten ermittelt die Hausverwaltungssoftware haussoft dann die Mietobergrenze und weist die Kappungsgrenze aus.
Liegt die Miete dabei oberhalb der Kappungsgrenze muss diese zum 23. November auf diesen Wert gesenkt werden.
„Aktuell entwickeln wir bei haussoft die notwendigen Funktionen für die Kappung in der Version 4.0., damit diese rechtzeitig Mitte Oktober zur Verfügung gestellt werden können“, erläutert Janko Steffan. „Im Einzelnen handelt es sich dabei um Funktionen wie z. B. das Generieren von Anschreiben für die betroffenen Mieter mit einer entsprechenden Mustervorlage.“
Das haussoft-Team unterstützt die Anwender der Hausverwaltungssoftware auch weiterhin bei allen Themen, die aus den Vorgaben des Mietendeckel-Gesetzes erwachsen. Erfahrene Hausverwalter wissen natürlich, dass das Mietendeckel-Gesetz auch mehr als ein halbes Jahr nach seiner Verabschiedung noch zur Prüfung beim Bundesverfassungsgericht anhängig ist. Sollte das Bundesverfassungsgericht das MietenWoG Bln kippen, sind Hausverwalter mit haussoft ebenfalls vorbereitet, schnell die aus dem Gesetz resultierenden Maßnahmen rückabzuwickeln.