Kostenarten in Verwaltungsobjekten einstellen
Wenn Sie Verwaltungsobjekte anlegen, ist die richtige Einstellung der Kostenarten entscheidend für die Vollständigkeit und Richtigkeit aller folgenden Sollstellungen und Auswertungen.
Beim Zufügen von Kostenarten erhalten Sie folgende Maske:
Zunächst wählen Sie aus dem Katalog der Kostenarten diejenigen aus, die Sie zufügen möchten. Dabei sollten Sie ALLE Kostenarten erfassen, die
- in mindestens einer Vertragseinheit vereinbart sind
- für Abrechnungen benötigt werden (z.B. BKABR, HZABR)
- für einzelne Fälle notwendig werden (z.B. MIETMIND, REPA)
- die fällige Umsatzsteuer aufnehmen
Wie Sie an den Editierbutton erkennen, können Sie alle Kataloge Ihrem Bedarf anpassen.
Werden die Kostenarten in allen Objekten im Wesentlichen gleich angelegt, können Sie “Letzte Verwendung vorschlagen” aktivieren, um die Felder vorzufüllen.
Verteiler und Statistikverteiler:
Für die ausgewählte Kostenart wird auf Basis dieses Statistikverteilers ein Durchschnittswert ermittelt. Definieren Sie für die Nettokaltmiete NKM z.B. die Nutzfläche als Statistikverteiler, so erhalten Sie in der Datenansicht des Verwaltungsobjektes und der Vertragseinheit jeweils den Wert der Nettokaltmiete je Quadratmeter Nutzfläche. Der dazu verwendete Statistikverteiler muss in allen Vertragseinheiten hinterlegt sein, um im Objekt den richtigen Wert zu liefern. Allerdings muss er dort keine anderen Aufgaben erfüllen - dass Sie in der Betriebskostenabrechnung eher nach Wohnfläche oder anderen Flächenmaßstäben verteilen, ist irrelevant (das steuern Sie durch das Zufügen der Verteiler im nächsten Schritt des Verwaltungsobjektassistenten).
Sie können also jederzeit einen eigenen statistischen Durchschnittswert berechnen lassen, durch das Anlegen eines eigenen Statistikverteilers nur für diesen Zweck.
Auch die Berechnung einer Mietänderung über die Verteiler ist möglich, wofür beide zur Verfügung stehen. So muss ein Verteiler für die Berechnung einer Mieterhöhung nicht zwingend auch für die Berechnung eines Durchschnittswertes verwendet werden, z.B.
- Durchschnittliche Miete je m² Nutzfläche (Statistikverteiler)
- Mieterhöhung um 0,50 € je m² Wohnfläche (Verteiler)
Ust-Schlüssel
Jede Kostenart, die möglicherweise in einer umsatzsteuerpflichtigen Gewerbeeinheit verwendet wird, muss zwingend mit dem Umsatzsteuerschlüssel gekennzeichnet sein. Dabei muss keine Unterscheidung getroffen werden - wenn eine Kostenart in einer Vertragseinheit verwendet wird, in der die Umsatzsteuerpflicht nicht aktiviert ist, so wird der hier hinterlegte Schlüssel nicht berücksichtigt. Diesen Schlüssel in gemischt genutzten Objekten grundsätzlich zu hinterlegen, ist also völlig unschädlich.
Zur Wahl stehen Ihnen die Netto-Schlüssel (Kennzeichen der Umsatzsteuer), von denen in der Regel der Schlüssel 29 gilt. Ja nach Branche können andere Schlüssel relevant werden, die Sie im Katalog der Steuerschlüssel finden oder erfassen können.
Wurde ein Steuersatz festgelegt, muss die Kostenart definiert werden, unter der die berechnete Umsatzsteuer aller Kostenarten zusammengefasst und gebucht wird. Dies ist in der Regel die Kostenart MWST. Vergessen Sie keinesfalls, dass auch diese Kostenart selbst dem Haus hinzugefügt werden muss (siehe unten).
Das ist auch unerlässlich für den richtigen Ausweis der Umsatzsteuer in der Dauermietrechnung.
Ob Sie die weiteren Zeilen "Konto Erlöse ..." füllen müssen, hängt von Ihren Sollstellungseinstellungen ab.
Erlösbuchungen sind für die Finanzbuchhaltung relevant und ob diese bei Ihnen notwendig sind oder nicht, kann an dieser Stelle nicht allgemeingültig betrachtet werden. Ist in Ihrer haussoft Anwendung "Erlöse buchen" NICHT aktiv, so benötigen Sie die weiteren Zeilen nicht.
WENN Sie Erlösbuchungen erstellen, so sind an dieser Stelle deren Zielkonten festzulegen. Sie brauchen die Unterscheidung zwischen nicht-umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerpflichtigen Mieten nicht mit unterschiedlichen Kostenarten abzubilden.
Sie können die gleiche Kostenart in beiden Varianten verwenden. Die Unterscheidung, ob beim Ausführen der Erlösbuchung das “Konto Erlöse ohne USt” oder das “Konto Erlöse mit USt” verwendet wird, hängt nur von der Eigenschaft der Vertragseinheit ab.
In diesem Fall achten Sie unbedingt darauf, beide Arten von Erlöskonten anzugeben.
Das “Konto Erlösschmälerungen” erfasst die Mieterlöse, die aufgrund von Leerständen nicht realisiert werden. Aus dem Saldo der Erlöskonten und dem Erlösschmälerungskonto ergibt sich der tatsächliche Mieterlös der aktiven Vertragseinheiten.
Kostenart MWST
Hier ist darauf zu achten, dass eine Kostenart, welche die Umsatzsteuer aufnimmt, immer den Programmschlüssel 99 erhalten muss. Nur dieser Schlüssel garantiert die richtige Berechnung und Buchung.
Als Erlöskonto ist das Steuerkonto anzugeben und in diesem Fall erfolgt die Ausbuchung eines Leerstands gegen dasselbe Steuerkonto.
Berechnungsmethoden der Umsatzsteuer
Seit einigen Versionen ermöglichen wir Ihnen die Wahl zwischen 2 verschiedenen Berechnungsmethoden. Bei den meisten Mietkonstellationen werden Sie im Ergebnis keinen Unterschied feststellen.
Gibt es jedoch mehrere Mietbestandteile, bei denen Sie Miethöhen mit Centbeträgen vereinbaren, so kann es zu unvermeidlichen Rundungsabweichungen kommen:
Beide Berechnungsmethoden sind legitim und können vertraglich vereinbart werden. Die haussoft Anwendung erlaubt Ihnen die Wahl:
In den Abteilungseinstellungen [Objekte] legen Sie dies grundsätzlich fest.
Abweichungen können gelten
Je Haus:
Je Vertragseinheit:
