Mietendeckel

Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht hat Recht gesprochen und den Berliner Mietendeckel (MietenWoG) Mitte April 2021 für nichtig erklärt. Damit sind alle Maßnahmen, die im Zuge des MietenWoG Bln vorgenommen wurden, wieder rückgängig zu machen.

Das Land Berlin hat angekündigt, diejenigen Mieter tatkräftig zu unterstützen, die sich die anstehenden Mietnachzahlungen nicht leisten können. Für Hausverwalter dürfte auch interessant sein, ob es durch den Berliner Senat einen finanziellen Ausgleich für den Mehraufwand gibt, der im Zusammenhang mit dem nun erwiesenermaßen unrechtmäßigen Mietendeckel entstanden ist.

In seinem Urteil hat das Bundesverfassungsgericht darauf verwiesen, dass die Regelungskompetenz für das Mietpreisrecht nicht beim Land Berlin liegt. Durch Regelungen zum Mietpreisrecht (§§ 556 bis 561 BGB) hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht bereits abschließend Gebrauch gemacht, so dass das Land Berlin für weitergehende Regelungen nicht zuständig ist.

Allgemein

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – umgangssprachlich „Mietendeckel“ – beschäftigt Immobilienunternehmen, Wohnungseigentümer, die Berliner Bürger und nicht zuletzt auch die Hersteller wohnungswirtschaftlicher Software, wie die GFAD. Das Gesetzesvorhaben wurde vom Abgeordnetenhaus am 30. Januar 2020 beschlossen und es wird angenommen, dass das MietenWoG Bln voraussichtlich Ende Februar/Anfang März 2020 in Kraft treten wird.

Der zentrale Aspekt dieses Verbotsgesetzes ist das rückwirkende Einfrieren der Mieten von etwa 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin über einen Zeitraum von 5 Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes. Es ist dann verboten, eine Miete zu fordern oder entgegenzunehmen, die höher ist als die Miete, welche zum Zeitpunkt des Senatsbeschlusses zum Mietendeckel am 18.06.2019 für das jeweilige Mietverhältnis galt. Zusätzlich wurde beschlossen, dass der Mieter die Senkung der Miete verlangen kann, wenn diese eine festgelegte Obergrenze um mehr als 20 Prozent überschreitet. Viele Stimmen aus der Immobilienwirtschaft kritisieren, dass durch diesen gravierenden Eingriff in den Wohnungsmarkt vermutlich weniger gebaut und saniert werde.

Auch die Frage, ob das neue Gesetz verfassungskonform ist, ist nicht nur unter Juristen höchst umstritten. Mit dem MietenWoG Bln greift Berlin nach Meinung der Gesetzesgegner unmittelbar in privatvertraglich vereinbarte Mietrechtsverhältnisse ein, die dem bürgerlichen Recht zuzuordnen sind und daher in den Bereich der konkurrierenden Bundesgesetzgebungskompetenz fallen. Auch der Umstand, dass das Land Berlin die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum fördert, begründet ihrer Meinung nach keine eigene Gesetzgebungskompetenz. Erst kürzlich ist der ehemalige Präsident des Bundesverfassungsgerichts, Hans-Jürgen Papier, in einem Gutachten zu einer ähnlichen juristischen Einschätzung gekommen. Der Berliner Senat hält dem Gutachten seine eigene Position zur Verfassungsmäßigkeit entgegen und geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht sich dieser Meinung anschließt.

Wie wird die haussoft den Anwender bei der Umsetzung unterstützen?

Das MietenWoG Bln bestimmt, dass Vermieter den Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen haben.

Um die Auskunft rechtskonform zu erstellen, wird es unserer Auffassung nach notwendig sein, dass Sie als Anwender für alle Vertragseinheiten im Geltungsbereich des Gesetzes die fehlenden Angaben zu Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Stichtagsmiete (Miete des Vormieters, wenn die Wohnung zum Stichtag leer stand) erfassen, soweit diese nicht aus anderen Teilen des Programms (Mietspiegelinformationen, Staffelmieten, etc.) zu ermitteln sind. Speziell die neue haussoft 4 wird Sie bei der Nacherfassung der Daten aktiv unterstützen, um den Erfassungsaufwand zu minimieren.

Zeitnah zum Inkrafttreten des Gesetzes wird im Rahmen der Softwarewartung eine Programmversion veröffentlicht werden, welche die Erstellung dieser Auskünfte programmseitig unterstützt. Eine frühere Bereitstellung kann nicht realisiert werden, da zwischen dem Beschluss des Gesetzes in der endgültigen Textfassung und dem nicht genau terminierten Inkrafttreten aller Voraussicht nach nur wenig Zeit liegen wird.

Was werden wir noch für Sie tun?

Die Folgen des umstrittenen Gesetzes können wir nicht abwenden, aber zumindest den Umfang des Arbeitsaufwandes mit den teilweise komplexen Regelungen begrenzen und Ihnen viel Arbeit ersparen.
Wir beabsichtigen daher, mit dem neuen kostenpflichtigen Zusatzmodul „MietenWoG Bln“ weitere sehr nützliche Funktionalitäten für den haussoft-Anwender zur Verfügung stellen. Hier ein kleiner Überblick:

• Unterstützung bei der Anlage von Mietverträgen/Verträgen/Vertragseinheiten zur gesetzeskonformen Miethöhe bei Neuvermietung
• Rückrechnung der seit dem Stichtag zu viel gezahlten Miete aus Mieterhöhungen, Staffelmietvereinbarungen oder Indexanpassungen optional inklusive automatischer Sollstellungskorrektur
• Begrenzung bereits erfolgter Modernisierungsumlagen im Rückwirkungszeitraum auf die nach dem Gesetz zulässige Höhe
• Aussetzung des Lastschriftverfahrens für die Dauer der Gültigkeit des Gesetzes inkl. Notifikation
• Verwaltung der relevanten Informationen zu den Mietabsenkungsverlangen der Mieter inkl. automatisierter Anpassung der Stammdaten ab Wirksamwerden einer Absenkung
• Unterstützung zur Beantragung von Härtefällen bei der IBB durch Anschreiben mit vordefinierten Textbausteinen

Was könnte in Zukunft passieren?

Als Hersteller immobilienwirtschaftlicher Software sollten wir zum Wohle unserer Kunden auch auf das Unmögliche vorbereitet sein. Wir können natürlich nicht sicher sein, dass der Mietendeckel vor dem Verfassungsgericht ganz oder in Teilen für nichtig erklärt wird, aber eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür besteht unserer Einschätzung nach durchaus.

In diesem Fall, könnte ein Vakuum auf dem Berliner Wohnungsmarkt entstehen, da zu diesem Zeitpunkt dann auch kein qualifizierter Mietspiegel mehr zu Verfügung stehen wird. „Die Vorbereitung eines Berliner Mietspiegels 2021 ist aufgrund des … MietenWoG Bln sowie unter haushaltsrechtlichen Aspekten nicht möglich“, erklärte vor Kurzem Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). Viele Experten gehen davon aus, dass der im Mai 2019 veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2019 dann nur noch als einfacher Mietspiegel mit dem Charakter eines antizipierten Sachverständigengutachtens zu bewerten sein wird.

Ein zweiter Aspekt aus unserer Sicht, wenn das Gesetz für nichtig erklärt werden würde, könnte sein, dass die nach dem 18.06.2019 formal wirksam gewordenen und mit dem MietenWoG Bln für ungültig erklärten Mieterhöhungen schlagartig ihre Wirkung entfalten. Das gleiche würde dann ebenfalls alle eingefrorenen Staffel- und Indexmietvereinbarungen betreffen. In der Sachverständigenanhörung zu dem Gesetz wurde ebenfalls diskutiert, dass die im Rahmen des Gesetzes abgesenkten Mieten nachgefordert werden könnten.

Um Sie als Softwareanwender auf diese Eventualitäten vorzubereiten, archiviert haussoft bei Einsatz des Zusatzmoduls Stammdatenänderungen und Buchungskorrekturen, mit der Möglichkeit, bei nachträglich festgestellter Unwirksamkeit des Gesetzes bzw. Teilen davon, eine weitestgehende Rückabwicklung in den vorherigen Stand zu ermöglichen.